Markus Klemm
Im Rahmen eines Business-Tages am 19. Mai der Deutsch-Thailändischen
Handelskammer am Eastern Seaboard fand neben einem Besuch bei der Firma
Grohe im Raum Rayong auch ein Vortrag von RA Markus Klemm im Amari Hotel in
Pattaya zu dem Thema „Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt von Pattaya“
statt.
Walter
Kretschmar (Mitte) und zwei charmante Damen freuen sich auf einen
unterhaltsamen Abend.
Jedem Boom wohnt eine gewisse Goldgräberstimmung inne, welche neben
zahlreichen professionellen Anbietern auch etwas zwielichtige Gestalten auf
den Plan ruft, um das schnelle Geld zu machen. Potentiellen Investoren in
den Immobilienmarkt ist immer geraten, sich die notwendige Zeit zur
Marktbeobachtung und zur Aneignung der tatsächlichen und rechtlichen
Gegebenheiten nehmen. Ausländischen Investoren ist es zum Beispiel nicht
möglich, ein Condominium über eine thailändische Bank finanzieren zu lassen.
Vielmehr bedarf es für den Eigentumserwerb dem Nachweis, dass der hierfür
verwendete Kaufpreis aus dem Ausland eingeführt wird. Zahlreiche
Condominiums-Kaufverträge sehen eine monatliche Ratenzahlung vor, gepaart
mit einer Schlusszahlung bei Umschreibung des Eigentums. Investoren sollten
sich in aller Ruhe durchrechnen, ob sie in der Lage sind, diese
Zahlungsverpflichtungen auch erfüllen zu können. In einigen Fällen sind die
Monatsraten gering und der Löwenanteil erfolgt dann mit der Schlusszahlung.
Viele Käufer sind dann nicht in der Lage diesen Geldbetrag aufzubringen, und
die bereits erbrachten Zahlungen gehen verloren. Ein solider
Finanzierungsplan ist deshalb unerlässlich. Interessanterweise bieten
hierfür Filialen von thailändischen Banken im Ausland, bspw. Singapur gerne
ihre Hilfe an. Die Kunden erhalten ein zweckgebundenes Darlehen in
Singapurdollar zum Erwerb eines Condominiums in Thailand.
Stefan Bürkle (vorne links)
leitete diesmal den Stammtisch im Moon River Pub.
Von der rechtlichen Seite interessanter sind die
Grundstücksgeschäfte. Die Grünflächen in Pattaya werden immer weniger, da
jedes noch so kleine Stückchen Land zu Höchstpreisen angeboten und nach
erfolgtem Verkauf zügig bebaut wird. Die Infrastrukturprobleme in Pattaya
sind bekannt und aufmerksame Beobachter fragen sich, wie es den sein kann,
dass auf den ersten Anschein so wahllos gebaut wird. Viele sind der Meinung,
dass man in Pattaya keinen Bebauungsplan oder ein Bauordnungsrecht kennt.
RA
Markus Klemm spricht über die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt.
Dies ist jedoch nicht der Fall. Während vielen die Unterhaltungszonen ein
Begriff sind, wissen wenige, dass Pattaya seit 2004 ein Bauordnungsrecht
hat, welches den Stadtbezirk von Pattaya in einzelne Bebauungszonen
einteilt. In diesem Gesetz ist genau beschrieben, welche Zone baulich wie
genutzt werden darf. Dieses Bauordnungsrecht hat eine Gültigkeit bis 2009.
Parallel hierzu gibt es Infrastrukturpläne, welche die Schaffung von
Umgehungsstraßen, Kläranlagen und sonstigen öffentliche Einrichtungen
vorsehen. Diese sind zum Teil schon vor über 10 Jahren in Gesetzeskraft
erwachsen.
Wenn sich nun jemand nach einem für sich geeigneten Grundstück umsieht,
sollte er sich zuvor mindestens die Mühe machen und die Bebauungspläne
einsehen. Sonst kann es sein, dass das so ruhige Grundstück plötzlich mit
einer vierspurigen Umgehungsstraße versehen wird. Ist dieser Punkt geklärt,
sollte man ebenso viel Zeit auf die Auswahl des zu beauftragenden
Bauunternehmens verwenden. Denn Streitereien im Nachhinein wegen Baumängeln
sind langwierig und kostenintensiv. Vorweg geschickt werden soll jedoch eine
wichtige Grundregel für zukünftige Bauherren. Jeder sollte sich die Frage
stellen, warum eigentlich sein „Traumhaus“ in Thailand um ein Vielfaches
günstiger ist als in seinem Heimatland.
Die Antwort liegt in der Höhe der Lohnkosten. Ein thailändischer Bauarbeiter
verdient im Regelfall den gesetzlichen Mindestlohn von 194 Baht pro Tag. Die
meisten davon sind zwar handwerklich begabt, aber eben nur angelernt. Wer
also europäischen Standard erwartet, kann diesen bekommen, muss dann aber
die entsprechenden Baufirmen mit den zusätzlichen Kosten beauftragen. Bei
der Auswahl des Bauunternehmens sollte man sich auch schon realisierte
Projekte zeigen lassen. Ein besonderes Augenmerk sollte auch auf den
Werkvertrag zur Errichtung des Hauses gerichtet werden. Hier gilt vor allem
der Bestimmtheitsgrundsatz. Je genauer die zu erbringende Bauleistung
bezeichnet wird, desto weniger Schwierigkeiten gibt es später.
Wer sich also nicht von Aussagen und zum Teil sehr erstaunlichen Versprechen
blenden lässt und sich die notwendige Zeit nimmt, um sich einen Überblick zu
verschaffen bevor er sein Geld investiert, kann sich viel Zeit, Geld und
Ärger ersparen und seine Immobilie später sorglos genießen. Pattaya ist
zweifelsohne ein sehr interessanter Markt, was sich auch an dem konstanten
Zuzug von großen Namen im Hotel-, Investment- und
Immobilienmanagementbereich zeigt.
Anschließend an den Besuch bei der bekannten Firma Grohe kamen die
Teilnehmer am Deutsch-Thailändischen Stammtisch wieder alle in den Moon
River Pub, um die Themen des Tages nochmals gründlich durchzusprechen, bevor
Stefan Bürkle eine kleine Rede hielt und anschließend alle einlud, sich beim
tollen Büffet und guter Unterhaltung bei Live-Musik nach dem anstrengenden
Tag ein wenig zu erholen.
Der Autor ist Partner der Kanzlei „Asia LawWorks Co., Ltd.“, 300/45 Moo 12,
Thepprasit Road, Chonburi, 20206, Tel: 038-411 591, Email: talk2us@asialaw
works.com.
Rene Pisters (Mitte),
Generalmanager des Thai Garden Resort, in geselliger Runde.
